איפה לא להשקיע? - מדריך 'נדלן נבון' ב-YNET

אם הפרוטה מצויה בכיסכם ובכוונתכם להשקיע בנדל"ן, כדאי שתדעו לזהות דווקא את האזורים שאינם מתאימים להשקעה - כאלה שסובלים מבריחה של אוכלוסייה מבוססת, מליקויים בתשתיות ומקושי במציאת שוכרים.

המדריך נכתב ע"י גלית ורנר מבעלי נדל"ן נבון עבור YNET ופורסם בתאריך 18.03.15.

לינק למדריך שלנו שפורסם ב- YNET>>

כאשר אנו מחפשים אזור מוצלח להשקעה בנדל"ן, אשר יביא לעליית ערך מרבית של נכס הנדל"ן שנרכוש, יש לוודא שהפרמטרים הבאים לא יתקיימו באזור זה.

די בכך שאחד מהפרמטרים הבאים יתקיים בכדי להחליט שלא להשקיע.

  1. קירבה מוגזמת לאזורי תעשייה או מסחר -
    באזורי מגורים הנמצאים בצמידות לאזורי תעשייה או מסחר, קיימת לרוב סביבה מלוכלכת, גלישה של זיהום אויר ו/או מזהמים אחרים, רעש ברוב שעות היממה, וכן תתכן זליגה של אוכלוסייה עבריינית לקרבת אזור המגורים בשעות החשיכה. מסיבה זו אזורים כאלה יהיו תמיד בעלי ביקוש נמוך באופן משמעותי לעומת השכונות המרוחקות יותר באותו מקום יישוב. נכסים במקומות מסוג זה, יהיו תמיד זולים משמעותית ביחס למחיר ממוצע של דירה מקבילה באותו יישוב, למרות זאת הם אינם מומלצים להשקעה. דירות זולות מזמינות דיירים בעלי כושר השתכרות נמוך ויכולת תשלום נמוכה. גם התחלפותם הרבה גורמת לבלאי גבוה יותר של הנכס, לחודשי אי השכרה ולהוצאות, כמו כן, להתעסקות רבה מידי עם הנכס.
  2. בריחת אוכלוסייה מבוססת -
    קיימת היום תופעה חדשה יחסית, של בריחת אוכלוסייה חזקה ומבוססת מערים ותיקות, כמו מצפת ומבאר שבע והצטרפותם ליישובים קטנים יותר ואיכותיים הממוקמים בסביבתן הקרובה. לדוגמא, בצפת קיימת עזיבה לטובת ראש פינה. תופעה זו משאירה בעיר את האוכלוסייה החלשה יותר. אמנם קיימים יחסי גומלין בין יישובי הסביבה לבין העיר. יישובים אלה צורכים את עיקר מרכולתם בעיר ולכן תורמים לכלכלתה, אך מנגד, בריחת האוכלוסייה החזקה מהעיר מחלישה אותה בסיכומו של דבר ותגרום להערכתנו לירידת מחירי הנדל"ן בעיר.
    קיימות שתי סיבות עיקריות לכך שמחירי הנדל"ן בעיר ירדו להערכתנו:
    א. ירידה בכמות התושבים – כתוצאה ממעבר ליישובי הסביבה. פועל יוצא מכך הוא שהביקוש לדירות יירד וההיצע יעלה.
    ב. מידת השתכרות נמוכה של תושבי העיר – אלה שידם אינה משגת יישארו בעיר ובמצב כזה תמנע עליית מחירים, שכן אין בכוח התושבים לשלם סכומים גבוהים יותר עבור הדיור. (השפעה זו תחול גם על דמי השכירות וגם על מחירי הדירות).
  3. נכס שאינו סחיר –
    על מנת להמשיך ולגלגל את הכסף לנתיבים רווחיים יותר, כאשר נוצרת ההזדמנות לכך, אנו מעוניינים שתהיה לנו האפשרות למכור את הנכס במהירות וכך לא לאבד זמן יקר ולפספס הזדמנויות. לשם כך יש צורך באזור שהוא פעיל, תוסס ולא רדום. באזורים נידחים כמו ערי פריפריה או מקומות יישוב קטנים ומרוחקים, אשר השוק בהם הוא סטטי רוב ימות השנה, היצע הדירות למכירה הוא נמוך ולכן מפסידים זמן רב בהמתנה לנכס איכותי ומתאים. כמו כן, יהיה קושי רב במכירת הנכס לכשנצטרך לממש את ההשקעה, לעומת אזורים מרכזיים פעילים, בעלי היצע גדול וביקוש גדול. 
  4. מיקום אשר בו שטחי בניה רבים –
    בערים מרוחקות ממרכז הארץ, אשר להן שטחי בניה רבים ומתרחשת בשטחיהן בניה מסיבית של קבלנים, יש חשש לעודף היצע. כמות הדירות הנבנות בהן גדול בהרבה מהביקוש המקומי ולכן הקבלנים נאלצים לפנות אל פלח המשקיעים. הם עורכים ירידי דירות במרכז הארץ על מנת למשוך לעיר בעלי הון מכל רחבי הארץ. הם מבינים שהם אינם יכולים להישען רק על השוק המקומי – מהלך כזה מעיד על פוטנציאל נמוך לעליית מחירים. (לדוגמא: רובע יזרעאל בעפולה). בנוסף, הצפת משקיעים באזור תוביל להיצע דירות להשכרה גבוה ובשל כך לירידה במחירי השכירויות ולתשואה נמוכה יותר (כפי שקרה ביבנה בשכונת יבנה הירוקה).
  5. יישובים חדשים או שכונות חדשות בהם יש בעיות מתמשכות של תשתיות כמו:
    א. תכנון לקוי בסלילת כבישים ודרכי גישה.
    ב. עיכובים בשל תכנון לקוי של מערכות חשמל, מים וביוב.
    ג. חוסר תכנון ומחשבה בנוגע לתחבורה ציבורית.
  6. אזור שבו אין תוכניות להתחדשות, לא מתקיימות פעולות תחזוקה ושיפור באופן קבוע –
    זה אזור שהסיכוי לעליית ערך הנדל"ן בו הוא נמוך בהשוואה לאזורים בהם מתקיימות פעולות אלו. דוגמא לכך – מרכזי ערים אשר העירייה אינה פועלת לתחזוקתם ולחידושם ובכך תורמת ליצירת אזורים מרכזיים שלמים נחשלים, מוזנחים המושכים אוכלוסיות חלשות ונזקקות וכך נפגעת תדמיתה של העיר כולה. כמובן שתהליכים מעין אלה משפיעים לרעה על פוטנציאל עליית הנדל"ן בעיר גם באזורים המושקעים והמפותחים יותר בעיר.

לסיכום,
חסרונות מסוגים אלו שצויינו לעיל משפיעות באופן שלילי ישיר על פוטנציאל הצמיחה של ההשקעה.
כמובן שאם קיימת בשוק כולו עליית מחירים חדה, הדבר ישפיע גם על אזורים אלו, אך באופן הרבה יותר מתון לעומת אזורי השקעה איכותיים וחזקים אשר קצב עליית הערך שלהם שלהם יהיה הרבה יותר מהיר ותלול.
כאשר בוחנים כדאיות של השקעה בנדל"ן, יש לבחון אותה מכמה אספקטים במקביל. גם אם למיקום מסויים קיימים יתרונות רבים אך חיסרון אחד מבין אלה שהוזכרו לעיל, די בכך כדי שההשקעה לא תצמח בקצב הרצוי.

אם גם אתם חושבים על רכישת נכס להשקעה

אל תפעלו ללא ייעוץ והכוונה מדוייקים.

בשביל זה אנחנו כאן: חייגו 1800-101-350 ונעמוד לרשותכם.

 

 

Back to Top