רכישת דירה להשקעה עם משכנתא – זה כדאי?

רבים חוששים מאוד מרכישת דירה להשקעה, בעיקר לנוכח העובדה, כי לשם כך יהיה עליהם ליטול משכנתא מהבנק, מה שלא תמיד מרגיש כמו מעשה חכם.

עכשיו? משכנתא? לדירה שאתם לא באמת צריכים?

להיכנס שוב לנושא החזרי משכנתא וריביות ולעשות סקר בין הבנקים ולפתוח מחשבון משכנתא ו... נו, הבנתם את הרעיון.

אז למה כן, בעצם?

משכנתא היא האמצעי המשתלם ביותר ברכישת דירה להשקעה מהסיבות הבאות:

  1. משכנתא מאפשרת גיוס מימון מקסימלי:
    מימון של 50% - אם מדובר בדירה נוספת, או מימון של עד 75%, אם מדובר בדירה יחידה. אפשרויות מימון אלה לא ניתן לקבל כשמדובר למשל בהשקעה בשוק ההון, או בהשקעת נדל"ן בחו"ל, השקעה בנכס מסחרי או כל השקעה אחרת.

  2. משכנתא היא הלוואה שבה ניתן לקבל את הריביות הנמוכות ביותר בשוק – בהשוואה להלוואות למטרות אחרות כמו: אשראי בנקאי, הלוואה לכל מטרה, הלוואה עסקית, וכד'.

  3. משכנתא ניתן לקבל לתקופות הארוכות ביותר (עד 30 שנה, תלוי בגיל הלווה) - באופן זה ניתן לשמור על תשלום חודשי נמוך – אפשרות זו אינה קיימת כשמדובר במטרות אחרות שאינן רכישת דירה, אז מדובר בתקופות קצרות יותר של 5-7 שנים או במקרה הטוב 10-15 שנה.

למרבית האנשים יש רצון עז לקנות נכס כמו דירה להשקעה, אולם אין מספיק כסף זמין למימוש ההשקעה הזו, וגם לא מספיק שנים לחסוך (בהן סביר להניח שמחירי הדירות ימשיכו לנסוק).

דירה להשקעה האם זה כדאי

משכנתא אם כן, היא הפתרון האידיאלי למצבים אלה.

בנטילת משכנתא, הרי שנטל מימון הדירה עובר בעצם מכתפיכם, לכתפי הבנק, ולכם נחסכות שנים רבות של חיסכון וצמצום.
במרבית המקרים, דמי השכירות של הנכס משלמים את מרבית ההוצאות הכוללות: תשלומי משכנתא, ביטוחים ומיסים (במידה ועברתם את תיקרת הפטור ממס על שכר דירה), כך שאתם המשכירים לא תאלצו לשאת בכל עלות נוספת עבור אותה משכנתא – אך זה כמובן תלוי בסך ההון העצמי שלכם המושקע בדירה להשקעה.

בטווח הקצר / בינוני, כספי השכירות יממנו את המשכנתא כשאתם עדיין צעירים ויצרניים.
בגיל מבוגר יותר, לאחר שתסיימו את תשלומי המשכנתא, אותם כספי שכירות יוכלו לממן את תענוגות החיים שלכם – נסיעות לחו"ל, בילויים ותרבות פנאי – כל אותם דברים שתתקשו לממן באמצעות הפנסיה שתקבלו מהחסכונות שצברתם.

בואו נדבר ת'כלס

–להלן דוגמא להמחשת יתרון משכנתא בעת קניית דירה להשקעה

אפשרות א':

קניית דירה להשקעה אחת במחיר של 1,000,000 ₪ בלי משכנתא.
לקבל דמי שכירות בסך כ- 3,000 ₪
שווי הנכס: 1,000,000 ש"ח.

אפשרות ב':

קניית שתי דירות להשקעה כאשר שיעור ההון העצמי – 50% ושיעור משכנתא - 50%.
בטווח הקצר, יהיה לנו רווח נמוך יותר, כיוון שדמי השכירות יופנו בחלקם לכיסוי המשכנתאות.
בעתיד, כשנצא לפנסיה, נרוויח מידי חודש: 6,000 ₪ בערכים של היום, משתי הדירות יחד.
שווי הנכסים: 2,000,000 ש"ח.


מובן שעליית הערך והרווח שייווצר בגינה, יהיה גבוה הרבה יותר באפשרות ב' לעומת אפשרות א'.
שהרי באפשרות ב', יש בבעלותכם שתי דירות להשקעה, העולות בערכן לפי עליית מחירי הנדל"ן ולא דירה אחת בלבד שתעלה בערכן.

הערה:
הדוגמאות הן להמחשה בלבד, לשם קלות החישוב וההבנה. לא נלקחו בחשבון ההוצאות הנלוות לרכישה כגון: מס רכישה, עו"ד, תיווך, חודשי אי השכרה, שיפוצים, קלקולים ועוד.
כמו כן, דוגמאות אלו אינן מלמדות על מחירי הדירות והשכירויות המוצעים ע"י 'נדלן נבון'.

משכנתא בעת קניית דירה להשקעה

חסר לכם הון עצמי?

כדאי לדעת, שבנוסף למשכנתאות, קיימות אפשרויות מימון נוספות ומשתלמות עבור רכישה דירה להשקעה:

  1. הלוואה על קרן השתלמות – במידה ויש לכם צבירה כספית משמעותית, לאחר יותר מ- 3 שנים של הקרן - תוכלו לקבל 75%-80% משווי הכספים שיש שהצטברו לכם כבר עכשיו. זוהי הלוואה שניתן לקחת ל- 5 עד 7 שנים בריבית נמוכה מאוד, ובמהלך חמש שנים אלו, ניתן לשלם רק את הריבית – כך שהתשלום החודשי יהיה נמוך.במהלך שנים אלה, כספי הקרן יצברו את הרווחים של הקרן, ובתום ה-5 שנים, יקוזזו כספי ההלוואה שלכם (ללא הריבית שכבר שולמה בינתיים) מכספי הצבירה המלאים.

  2. במקרים שקיימת קרן ההשתלמות נזילה – ניתן להשתמש בכספי הקרן עבור קניית דירה להשקעה, או לחילופין, ניתן לקחת הלוואה על כ- 75%-80% מהכספים שנצברו בקרן עד כה, באופן זה לא תפגעו בנזילות הקרן.

  3. לעיתים, יש אפשרות לקבל הלוואה מהקרן בתנאים טובים – ריביות נמוכות ולתקופות של 5 - 10 שנים. הלוואה כזו אינה קשורה לכספים שלכם בקרנות ההשתלמות, היא ניתנת לכם על בסיס העובדה שאתם לקוחות הקרן ויש לכם כספים נכבדים בה. בהלוואה מסוג זה, תצטרכו לשלם תשלומים חודשיים הכוללים קרן וריבית (ולא רק ריבית), שכן אין מדובר בכספים שלכם, אלא בכספי החברה, אותם יש להחזיר מידי חודש לפי תנאי ההלוואה.

  4. כדאי לברר במקום העבודה שלכם האם ניתן לקבל הלוואה לשיפוץ דירה או לרכישת דירה להשקעה בתנאים מועדפים לעובדים – במקומות מסודרים רבים, ניתן להשיג הלוואות בתנאים טובים יותר מאלה המקובלים בבנקים.

  5. כדאי לבדוק אם יש לכם קופות גמל נזילות או חסכונות אחרים שנצברו לכם בכל מיני מקומות עבודה, ולאסוף אותם כהון עצמי ראשוני להשקעת הנדל"ן שלכם.

האם ניתן לרכוש דירה להשקעה ללא הון עצמי?

אם בבעלותכם דירה עם משכנתא קטנה או משכנתא שכמעט הסתיימה, ישנה אפשרות לקחת משכנתא נוספת על דירה להשקעה זו עד גובה מקסימלי של 50% משווי הדירה שבבעלותכם, וכספים אלה ישמשו אתכם כהון ראשוני לרכישת הדירה להשקעה.
על הדירה הנרכשת, תילקח משכנתא בגובה 50% מערכה ויחד שתי המשכנתאות יכסו את מלוא מחיר הדירה.
אך יש לדעת, שאם אתם קונים דירה להשקעה עם משכנתא גבוהה, תצטרכו לספוג הוצאה חודשית מסויימת, כי הכספים שתקבלו מדמי השכירות לא בהכרח יצליחו לכסות את כל ההוצאות החודשיות בגין הדירה.

הון עצמי מינימלי נדרש לרכישת דירה להשקעה:

הבנקים לרוב אינם מוכנים לתת לכם משכנתא בסכום העולה על מחיר הדירה (סך המשכנתאות משני הנכסים).
לכן, עליכם לממן את ההוצאות הנלוות על הדירה כמו: מס רכישה (לפי מס לדירה נוספת), שכ"ט עו"ד, דמי תיווך ועוד – לצורך עלויות אלה תצטרכו לגייס הון עצמי מכספים שלכם.

עניין נוסף: הבנקים יבקשו לראות את הסכם רכישת הדירה לפני שהם מאשרים לכם משכנתא.

כמו כן, לרוב, הבנקים אינם מוכנים לתת את כספי המשכנתא לחשבון הבנק שלכם, אלא ישירות לחשבון המוכרים. משמעות הדבר היא שבעת מועד החתימה על החוזה, תצטרכו לגייס הון מינימלי ראשוני למוכרים, בעלי הדירה. כך שבפועל יהיה זה קשה לביצוע לקנות דירה ב- 100% מימון של בנק, אך ניתן להגיע למימון של 80-90% ממחיר הדירה באמצעות משכנתא.

טריקים נוספים שניתן לבצע כדי לעקוף מגבלה זאת:

חתימה על זיכרון דברים לפני מעמד החוזה – הבנק מתייחס לטופס זכרון דברים כהסכם מחייב ויכול עפ"י מסמך זה לתת לכם את כספי המשכנתא, כך שיעמדו לרשותכם כבר במעמד החתימה על חוזה הרכישה.

אך יש לדעת שקיים סיכון בחתימה על זכרון דברים, שכן הבדיקות המקיפות והמדוייקות המבוצעות ע"י עוה"ד שלכם לגבי מצב הזכויות בנכס, מתבצעות בשלב מאוחר יותר, לפני החתימה על חוזה הרכישה.

אישור הבנק לפי בדיקת יחס ההחזר החודשי

כדאי לדעת שהבנק בוחן את יכולת העמידה שלכם עפ"י היחס הבא: גובה החזר המשכנתא מחולק בסך ההכנסות שלכם נטו – יחס זה רצוי שלא יעלה על 33%-30% ובמקרים מיוחדים יכול להגיע עד 40% לכל היותר – לבעלי הכנסות של כ- 20,000 ₪ נטו בחודש לכל הפחות.

כך שגם אם אתם חוסכים כל חודש הרבה מעבר להחזרי המשכנתא הצפויים, הבנק לא יוכל לאשר לכם משכנתא כאשר ההחזר החודשי חורג מ- 33% במרבית המקרים.
במידה ויש לכם הכנסות משכר דירה, זה יחשב כחלק מההכנסות שלכם נטו.

אך הבנק לא יהיה מוכן להכיר מראש בהכנסות הצפויות מהשכרת דירה להשקעה שאותה אתם מתכוונים לרכוש. בעבר היו מתייחסים להכנסה צפויה זאת כאל תוספת להכנסה מעבודה, אך כיום, רוב הבנקים אינם מוכנים להכיר בכך.

יחס החזר חודשי בדירה להשקעה

האם כדאי לקחת ייעוץ מקצועי ברכישת דירה להשקעה?

אם ברצונכם לרכוש דירה להשקעה ואין לכם ניסיון רב בתחום (ניתן לומר כי למרבית האנשים אין ניסיון רב בתחום הנדל"ן היות ונדל"ן אינו תחום עיסוקם העיקרי), מסיבה זו כדאי להתייעץ עם יועץ מקצועי.

אך לפני שאתם בוחרים את יועץ הנדל"ן שלכם, כדאי לוודא מהם האינטרסים של היועץ?

אם היועץ מכוון אתכם לרכישת דירה ספציפית – היו בטוחים שיש לו אינטרס והוא מקבל עמלות, כך שטובתכם הפרטית אינה זו העומדת בראש מעייניו – הוא יחשוב קודם כל על האינטרס האישי שלו ועל העמלה שיקבל עם רכישת הדירה שלכם.

האם לא עדיף לחסוך את עלות יועץ הנדל"ן?

יש מי שמנסה לחסוך עלות של יועץ נדל"ן מקצועי, ומאמין שיקבל ייעוץ בחינם או זול באמצעות גלישה באינטרנט ולמידת תחום הנדל"ן באופן עצמאי או ע"י פניה למי שמחשיבים עצמם כיועצי נדל"ן, כדוגמת המקרים הבאים:

  • מתווך נדל"ן – קחו בחשבון שמתווך יחשוב בראש ובראשונה על דמי התיווך שלו וינסה למכור לכם אחד מנכסי הנדל"ן העומדים לרשותו, כי זה מה שיש לו להציע לכם.

  • עו"ד לענייני נדל"ן – סביר להניח שיחשוב מה יוצא לו ממכירה / רכישה של עסקאות נדל"ן רבות ככל שניתן ולכן יכוון אתכם לביצוע עסקאות רבות (מכל קניה ומכירה הוא מרוויח עמלה) או שימליץ לכם על מכירה או קניה של דירות יקרות, כך שהעמלה שלו תהיה השמנה ביותר. העו"ד גם ידע לייעץ לכם על צורות שונות של חיסכון במיסים וכך עלול ליצור מראית עין שמעוניין לחסוך לכם כסף, בזמן שהכסף שיעלו לכם סך פעולות הנדל"ן שתבצעו, יהיו ממש לא כלכליות עבורכם, בסופו של דבר.

  • יועץ משכנתא – מבין היטב בענייני משכנתא, שזהו נושא חלקי בלבד מתוך תחום הנדל"ן הכולל והרחב. וזיכרו כי האינטרס שלו הוא האינטרס של הבנק: להביא לכך שתיקחו משכנתא גדולה ובריביות גבוהות.

  • יועץ בחינם / זול – לא ייקח אחריות מלאה על ההצעות שהוא מספק לכם, היות ואתם לא משלמים לו, (או משלמים לו מעט מאוד) ואלה יכולות ברוב המקרים עצות של "שליפות מהמותן" ולאו דווקא האופציות המדוייקות, האופטימליות והמשתלמות ביותר עבורכם. כדאי לזכור שטעויות בנדל"ן עולות ביוקר בטווח הארוך.

לקוחות שמגיעים אלינו מספרים לנו פעמים רבות על עצות שקיבלו מ"יועצים" מסוג זה (מתווך / עו"ד / יועץ משכנתא / יועץ בחינם / יועץ זול), אנחנו מכניסים את ההצעות הללו לתוכנות לבדיקת רווחיות של נדל"ן נבון, והמספרים מדברים בעד עצמם באופן מאוד ברור – לאחר שלקוחותינו מקבלים את התוצאות ומבינים אותן, אין להם ספק שהצעות החינם שקיבלו אינן יעילות ורווחיות כפי שניראו בתחילה.

יועץ נדל"ן ברכישת דירה להשקעה

האם כדאי לקחת ייעוץ במשכנתא?

ראשית, כדאי לצאת מנקודת הנחה שתפקיד הבנק הוא להרוויח כמה שיותר ולכן, יועץ משכנתאות של בנק, עפ"י רוב יראה את טובת הבנק לנגד עיניו, לפני שהוא רואה את טובת הלקוח.
לכן, לא סביר שהבנקאי ייתן לכם תנאי משכנתא מיטביים (אם כי יש מקרים יוצאי דופן, אך הם ממש מעטים באופן יחסי, על פי ניסיוני).

לא מעט, אני שומעת מלקוחות שלי שהבנקאי, היה "חבר מאוד טוב שלהם", "ורק רצה בטובתם", כשלמעשה אני מגלה כי הם קיבלו משכנתא בתנאים נוראיים.

נוסף לכך, טעות נפוצה של מרבית האנשים שאינם בקיאים בתחום המשכנתאות – הוא להסתכל על תשלום חודשי בלבד – ככל שהתשלום הוא נמוך יותר, כך ההצעה נראית להם יותר אטרקטיבית – זו אשליה אופטית בלבד, שכן המסלולים הצמודים למדד הם בריביות נמוכות יותר ולכן גם התשלום החודשי נמוך יחסית, אך התשלום עולה עם הזמן לפי עליית המדד וכך גם יתרת הקרן שהיא צמודה למדד, ולכן רווחיות האפיק הצמוד נשחקת.

צריך לדעת כי רווחיות מסלול המשכנתא נמדדת עפ"י סך הריבית שתשולם לתקופת המשכנתא בתוספת הערכת עלות של מדד המחירים לצרכן במסלולים הצמודים – את מרכיב ההצמדה בנקים לא לוקחים בחשבון וגם לא כל יועצי המשכנתא – כדאי לשים לב לעובדה זאת!!

כמו כן, הרווחיות נגזרת גם מאורך תקופת המשכנתא וסוג המסלול.

כשאתם בוחנים יועץ משכנתא, שאמור לדאוג לאינטרס שלכם, שימו לב, שהם לוקחים בחשבון גם את עלות ההצמדה בתחשיבים, וגם את העלות הייעוץ.

אם יש קנסות על משכנתאות, במידה ומעוניינים לבצע מיחזור, שימו לב שלוקחים בחשבון גם את שווי הקנסות בשיקלול החישובים.

התעניינו בשיטת העבודה של יועץ המשכנתא למיקסום הרווחים שלכם (ושלו), וודאו שאתם מקבלים אינפורמציה מלאה ומדוייקת ולא עמומה.

בסה"כ כדאי מאוד לקחת ייעוץ במשכנתא, זה יכול לחסוך לכם עשרות רבות עד מאות אלפי שקלים.

זקוקים לייעוץ והכוונה ברכישת דירה להשקעה?

ב'נדל"ן נבון' אנו מבינים כי רכישת דירות להשקעה ובכלל אינה עניין של מה בכך כלל וכלל.

חשוב מאוד לשים לב למיקום הדירה להשקעה, לתכנון הדירה, למצבה התחזוקתי ועוד...

אם מקפידים על הפרמטרים החשובים אזי הנכס יניב רווחים יפים, יושכר תמיד ללא בעיות, לשוכרים מתאימים ואפשר יהיה לישון טוב בלילה.

במידה והדירה שרכשתם אינה מספיק איכותית (מבחינת מיקום, תכנון, רמת שיפוץ, תחזוקה ועוד) צפוייה התעסקות רבה עם ניהול הנכס והפסדים רבים בגין חודשי אי השכרה.

כדאי גם לדעת מיהו קהל היעד של השוכרים שלכם? לאיזה סוג אוכלוסייה אתם פונים מבחינת גיל, מצב משפחתי, מצב תעסוקתי ומה הדרישות שלה מדירה?

ייעוץ והכוונה לגבי משכנתא נדל"ן נבון


אנו ב'נדלן נבון' שמחים להציע לכם את כל הידע, הניסיון העשיר והמומחיות שצברנו בתחום הנדל"ן:


  1. תוכנית כלכלית- נדל"נית למיקסום הרווח שלכם מנדל"ן.

  2. מיקומים מדוייקים להשקעה - איפה הכי כדאי להשקיע? (אנו איננו משרד תיווך ולכן איננו מכוונים לנכס ספציפי אלא לאזורים מדוייקים מסומנים במפה).

  3. ליווי על כל צעד ושעל עד לבחירת הדירה המתאימה להשקעה.

  4. בדיקת נסחי טאבו עד לרכישת הדירה המתאימה ע"י עו"ד.

  5. בדיקת תיק בניין.

  6. הכנה למשא ומתן על מחיר הדירה וליווי עד סגירת מחיר וסגירת העיסקה.

  7. ליווי בקבלת משכנתא והמלצה על המסלולים הטובים ביותר ועל הריביות הטובות ביותר.

  8. עזרה בהתנהלות עד קבלת המפתח.

  9. ייעוץ והכוונה בבחירת שוכרים מתאימים.

  10. ועוד...

לקוחותינו מופתעים מידי יום מתוצאות הייעוץ הכלכלי-נדל"ני ומגלים אפשרויות להעצמה כלכלית, במקרים רבים, אף הרבה מעבר למה שהרשו לעצמם לדמיין.
אנו מזמינים גם אתכם לבוא לפגישת ייעוץ כלכלי בנדל"ן, בה תיפגשו עם יועץ כלכלי-נדל"ני מוסמך, ותגלו איך החוסר וודאות שלכם הופך לוודאות, ההתלבטויות מסתיימות, ואיך אתם מתקדמים לעבר הביטחון הפיננסי שלכם קדימה.

כל זאת באמצעות תוכניות כלכליות נד"לניות לביצוע ודו"חות רווחיות לכל תוכנית - כך שניתן לראות קדימה, בהערכה שמרנית יחסית, כמה תרוויחו לאורך השנים מכל מהלך, ואיזה מהלך הכי כדאי, רווחי ומתאים עבורכם.

 

הצטרפו גם אתם אל מאות הלקוחות המרוצים של 'נדלן נבון'!

להמלצות>>

לקביעת פגישת ייעוץ צלצלו:

1800-101-350

אם כתבה זו יכולה לעניין מישהו מהמכרים שלך, נא העביר/י אליו את הלינק.

לקביעת פגישה:

pic-18

Back to Top